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A função social da propriedade e o Direito de Laje

Leia no artigo de hoje um pouco mais sobre os direitos reais e a relação que eles estabelecem entre indivíduo e sociedade.

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Os direitos reais estabelecem uma relação entre indivíduo e sociedade, ou seja, de um lado há sempre um titular de determinado direito real específico, enquanto do outro lado não há um sujeito específico e, sim, a coletividade. Dessa forma, é possível observar a primeira característica dos direitos reais, a oponibilidade erga omnes, isto é, um sujeito determinado no polo ativo, enquanto no polo passivo está a coletividade, possuidora de um dever genérico de abstenção. O artigo 1.225 do Código Civil traz o rol de direitos reais, dentre eles o direito real de laje.

A Medida Provisória nº. 759, de 22 de dezembro de 2016, posteriormente convertida na Lei nº. 13.465, de 11 de julho de 2017, incluiu o direito real de laje no ordenamento jurídico brasileiro. Essa lei trouxe alterações importantes no Código Civil, dispondo, especialmente, sobre a regularização fundiária urbana.

Essa regularização fundiária visa garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas, ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (BRASIL. Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, Capítulo I, art. 10), através de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais. Além disso, outro objetivo da regularização fundiária urbana é garantir a efetivação da função social da propriedade.

O artigo 170 da Constituição Federal de 1988 traz o princípio da função social da propriedade. Este princípio está ligado à capacidade produtiva da propriedade, de modo que o uso da propriedade deve atender aos interesses do proprietário e, também, aos interesses da sociedade.

A função social é um limitador do direito de propriedade; ela compreende um conjunto de direitos alheios à faculdade de usar, gozar e dispor do bem que o proprietário possui. A alimentação adequada, a moradia, o acesso à terra, os recursos naturais e as condições dignas de trabalho para os trabalhadores rurais são dimensões constitucionais que devem ser respeitadas, para o exercício do direito de propriedade, sob o prisma da função social.

A função social da propriedade está prevista no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988, definindo que a propriedade deve atender a sua função social, impondo limites ao direito de propriedade, garantindo que o uso da propriedade não traga prejuízos à coletividade. Assim, o proprietário tem o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, sem que isso gere danos à sociedade, isto é, atendendo o bem estar social.

A função social da propriedade, genericamente, consiste na manutenção do bem-estar social, na dinâmica dos bens e na circulação de riquezas (DONIZETTI, 2018). Assim, é vedado ao proprietário deixar a coisa improdutiva ou usá-la como forma de destruir bens ou valores de toda sociedade, como o meio ambiente. Dizer que a função social está sendo atendida, implica que o proprietário está exercendo seus direitos de forma regular, ou seja, seu direito privado é garantido, é assegurado o uso, gozo e disposição do imóvel e, além disso, são respeitados os interesses sociais.

A lógica constitucional da função social pressupõe o redimensionamento da noção de propriedade, dentro de uma série de limitações que o sujeito de direito proprietário pode encontrar. Nesse contexto, a constitucionalização da função social teve, como finalidade, condicionar a propriedade ao uso racional e equilibrado, e a função social deveria atuar como um limitador normativo do direito de propriedade liberal.

O descumprimento a essas limitações acarreta sanções para o proprietário. Através da intervenção do Poder Público, o artigo 182, § 4º, da Constituição Federal de 1988, prevê em seus incisos as penalidades para os proprietários que não exercerem adequadamente a função social de sua propriedade, dentre elas a desapropriação.

A legislação infraconstitucional ficou responsável por definir o que é a pequena e média propriedade rural, armadilha que retirou das mãos do constituinte e jogou na arena do Congresso a definição de quais seriam as terras protegidas pelo dispositivo. Ao analisar a formação do Poder Legislativo Nacional, percebe-se o domínio político que a chamada bancada ruralista exerce, seja de forma direta ou indireta, levando a uma clara limitação da disposição constitucional de promover a reforma agrária no país.

Podemos relacionar, ainda, a função social da propriedade com os princípios da solidariedade e da dignidade humana, buscando concretizar os objetivos fundamentais, previstos na Constituição, visando a construção de uma sociedade livre, justa e solidária, além de garantir melhores condições de vida, oferecendo dignidade e bem estar a todos os indivíduos.

A literatura publicista tem destacado que a propriedade possui uma função socioambiental e falar dessa função é fazer a análise de um instituto completo e multidisciplinar, que envolve várias dimensões, como bem esclarece Bruno Pinheiro de Lima:

A dimensão social vincula à propriedade a necessidade de se pautar pela igualdade socioeconômica, entendendo que a propriedade não pode ser utilizada apenas como forma de acumulação exclusiva de riqueza, sendo apurada nos dispositivos constitucionais do art.5º, XXIII e art.68º da CF/88. A dimensão econômica define-se pela vinculação imediata entre o uso da propriedade e o objetivo desta ser produtiva, conforme se verifica no art.170 da CF/88. Ou seja, a propriedade como um bem econômico não poderia ser desperdiçada, assim uso, gozo e disposição se necessidade de ser produtiva sobre viés da mercadoria. A dimensão ambiental é claramente manifestada na legislação de proteção ao meio ambiente e está conectada à ideia de desenvolvimento sustentável ou sustentabilidade, conforme se verifica no art.225 da CF/88 ou a Lei 12.651/2012 (Código Florestal). A dimensão cultural presente no art.231 da CF/88 reforça a condição de plural que este instituto pode assumir. A dimensão territorial, por sua vez, corresponde à incorporação da organização territorial e a possibilidade de, através da função social, planejar o território para que atenda os interesses dos indivíduos e coletivos, presentes por exemplo, na Lei. 10.257/2002 (Estatuto da Cidade ou a Lei. 13.089/2015 (Estatuto da Metrópole). (PINHEIRO DE LIMA, 2016, p. 220-221)

A literatura constitucional e ambiental defende que pensar a função social da propriedade compreende uma análise das suas dimensões econômica, social, ambiental, cultural e territorial. Todas as complexidades do objeto são postas em análise numa vertente mais democrática e plural. Quanto à discussão agrária, um ponto de destaque diz respeito à natureza e à finalidade da distribuição da terra, via reforma agrária. Promover a redistribuição de terras pode ser uma forma de se criar uma nova classe de proprietários, sem, na verdade, tocar na verdadeira raiz do problema, a natureza jurídica da propriedade, pois esta se mantém presa aos ditames liberais e burgueses, sem sofrer um choque cultural na sua definição.

Atualmente, com a urbanização das grandes cidades, é comum encontrar agrupamentos de moradias, os chamados “puxadinhos”, onde existem construções que são executadas sem critérios e não oferecem a segurança devida, colocando em risco a vida de inúmeras pessoas. Assim, a fim de resolver o problema de déficit habitacional no país, é necessário que haja maior fiscalização das construções, procedendo a regularização desses imóveis, com o registro correto desses agrupamentos, para sua adequada regulamentação. Surge, então, o direito de laje.

Esse direito foi instituído para garantir segurança jurídica a diversas construções habitacionais irregulares espalhadas por diversas cidades brasileiras, que encontram-se em desacordo com a legislação vigente (SANTOS, 2018).

Segundo o Código Civil, “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”, caracterizando assim o direito real de laje. Cabem ao titular da laje os encargos e tributos referentes à unidade, podendo usar, gozar, dispor e reivindicar do imóvel.

O artigo 1.227 do Código Civil define que só se adquire os direitos reais sobre o imóvel a partir do registro em Cartório de Registro de Imóveis. Ainda de acordo com o Código Civil, o artigo 108 afirma que, salvo disposição contrária em lei e para imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente, “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis”. Por isso, as novas construções precisam ser averbadas e registradas.

Antes disso, é necessário que o imóvel inicial também esteja devidamente regularizado e registrado. Isso acontece porque a nova construção será averbada na mesma escritura do imóvel original. Entretanto, não há dois titulares, o titular do imóvel original (construção-base) não guarda vínculo jurídico com o titular da laje.

O direito de laje pode ser constituído através de negócio jurídico, onde existe a vontade das partes em realizá-lo, sendo por aquisição ou transferência, por exemplo. Outra forma é constutuí-lo através de usucapião, em razão do tempo na posse do imóvel. Com a instituição do direito real de laje, o titular irá abrir uma nova matrícula na escritura do imóvel, o que lhe confere a propriedade do bem e, assim, possui autonomia em relação a construção.

Existem alguns requisitos do direito real de laje, dentre eles a forma e solenidade. Conforme art. 1.510-A, § 3º, do Código Civil, é necessária a abertura de matrícula própria, deixando evidente a forma e solenidade do ato. Além disso, a dualidade de imóvel e de proprietários, a partir desse mesmo artigo, que traz a titularidade distinta e as unidades independentes. Por fim, a autonomia das construções.

Obrigações ao titular do direito de laje são estabelecidas e estão elencadas nos artigos 1.510-B e 1.510-C do Código Civil. O artigo 1.510-E traz a extinção desse direito e, salvo as exceções previstas em lei, além da ruína da construção-base, a extinção desse direito pode se dar através do perecimento, abandono, renúncia e desapropriação, causas que também extinguem o direito de propriedade.

Em regra, o direito real de laje persiste até que a construção pereça, de modo que não é um direito temporário, ou seja, não há lapso temporal específico definido e, também, a morte do titular não implica na sua extinção, isto é, não é um direito vitalício. Entretanto, as partes tem autonomia para convencionarem condição resolutiva, capaz de extinguir o direito real de laje.

A regularização fundiária urbana preocupa-se com as adequações e melhorias nas condições urbanísticas, de modo a garantir moradia digna e qualidade de vida às pessoas. Assim, a inovação do direito de laje traz uma preocupação com a coletividade. O direito de laje mostra como os fatos sociais motivam a criação e modificação da legislação vigente e o reconhecimento viabiliza a regularização de muitas construções em situação de irregularidade. Com isso, concretiza-se, também, o direito fundamental à moradia.

Instituído o direito real de laje, o proprietário do imóvel deve estar atento a sua função social, de modo que o direito a propriedade não é absoluto, devendo ser observado o papel da propriedade, seja ele atrelado ao direito de moradia ou a determinada destinação econômica, respeitando o bem estar social.

Referências

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Mateus de Moura Ferreira

Letícia Cupertino Correia

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